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Groupe UMP du Sénat > Travaux des sénateurs > Dossiers > Logement : propositions d'un sénateur pour un retour à l'équilibre.

II. LES DYSFONCTIONNEMENTS DU MARCHÉ LOCATIF : UNE TENTATIVE D'EXPLICATION

A. LE RALENTISSEMENT DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS

Une fiscalité déséquilibrée entre les investissements mobiliers et les investissements locatifs, au détriment de ces derniers.

Ce déséquilibre s'explique notamment par l'existence de taxes spécifiques pesant sur l'immobilier telles que la contribution sur les revenus locatifs.

Un niveau de déduction forfaitaire insuffisant (14 % actuellement contre 30 % dans les années 1970).

Un régime défavorable de taxation des plus-values immobilières.

Des « droits de succession » incitant à la revente des patrimoines locatifs au moment des héritages.

Au total, une insuffisante rentabilité pour les particuliers de ces placements pour des investissements adaptés aux besoins.

Le désengagement des institutionnels du secteur locatif (baisse de 35 % de leur patrimoine locatif entre 1995 et 2002) découle, selon eux, d'une « surprotection » des locataires, ajouté à la faible attractivité de la rentabilité, et a contribué d'autant à accroître la pénurie de logements, notamment de logements familiaux.

Les dispositifs fiscaux d'incitation pour favoriser les investissements locatifs ont été efficaces, même si le dispositif « Besson » a produit moins de résultats que l'amortissement « Périssol ».

B. UNE TENSION CROISSANTE DANS LES RAPPORTS BAILLEURS-LOCATAIRES ?

Les dispositions de la loi de 1989 organisant les rapports locatifs sont équilibrées selon les organisations représentatives des locataires et des bailleurs, même si certaines dispositions de la loi de modernisation sociale, telle que l'interdiction pour le bailleur de demander la carte d'identité, sont venues perturber cet équilibre.

La gestion du contentieux locatif par les tribunaux est néanmoins problématique :

-  le nombre de contentieux locatifs a progressé depuis 1998, même s'ils restent minimes à l'échelle de l'ensemble des baux d'habitation ;

-  les procédures en cas de contentieux locatif grave sont longues (avec une durée moyenne située entre trois et quatre ans) ;

-  l'inexécution fréquente des décisions de justice, notamment dans le cas des expulsions locatives, décourage les vocations de bailleur en raison d'un effet de contagion sur l'entourage ;

-  les conséquences économiques des impayés locatifs peuvent être très importantes pour les bailleurs, composés en très grande majorité de petits propriétaires qui possèdent un ou deux logements ;

Le parc privé se substitue aux déficiences du parc social. Cette situation amène les propriétaires privés à supporter les conséquences économiques d'une mission qui devrait relever de la solidarité nationale.

En effet, les dispositifs d'accompagnement social des locataires en difficulté sont insuffisants.

La réglementation relative aux charges locatives récupérables se caractérise par une certaine rigidité et n'a pas suivi l'évolution des services offerts aux locataires. L'application de cette réglementation dans le cadre des contentieux a été défavorable aux bailleurs.

En conséquence des ces évolutions, un grand nombre de propriétaires laissent leurs logements vacants.

La voie de la taxation a été choisie avec l'institution en 1998 d'une taxe sur les logements vacants. Cette taxe, dont le produit n'est que légèrement supérieur à ses frais de recouvrement, n'a pas eu les effets escomptés, la vacance ayant le plus baissé dans les zones où elle n'était pas applicable.



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